Au cœur des préoccupations des investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) pour l’année 2025, la question de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) suscite un vif intérêt. Ce nouvel impôt local, qui touche désormais une partie des loueurs en meublé, apporte des changements importants dans la gestion et la fiscalité des biens concernés. Quelles catégories de logements sont désormais soumis à cette taxe ? Comment anticiper son impact sur la rentabilité ? Entre résidences de services bien connues des acteurs tels que Pierre & Vacances ou Appart’City, et locations classiques évoquées dans les stratégies immobilières, il est crucial de cerner les contours précis de cette évolution législative. De plus, les modalités spécifiques pour bénéficier du statut LMNP tout en évitant des mauvaises surprises au moment de la déclaration CFE deviennent plus complexes. Ce panorama délicat est autant un défi à relever pour les particuliers que pour les gestionnaires professionnels positionnés sur des marchés très diversifiés comme Odalys, Néméa ou Citadines. Découvrez un décryptage détaillé de la situation fiscale des biens LMNP à l’aube de 2025, ainsi que des conseils pratiques pour optimiser votre investissement.

Quels biens en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) sont visés par la CFE en 2025 ?

La Contribution Foncière des Entreprises se caractérise par son assiette particulière : elle concerne les entreprises et les activités générant une forme de profit ou d’activité économique – ce qui inclut désormais les loueurs en meublé. En 2025, le champ des biens concernés par la CFE en LMNP s’étend avec quelques précisions majeures, notamment sur les catégories de logements en résidence de services.

Concrètement, les biens meublés loués sous le régime LMNP sont soumis à la CFE dès lors qu’ils génèrent des recettes locatives supérieures à un certain seuil et qu’ils sont déclarés comme une activité économique auprès des services fiscaux, à l’image des résidences de tourisme exploitées par les groupes comme Vacancéole ou Goelia. Ainsi, tous les appartements ou studios en résidences gérées par des exploitants commerciaux entrent dans le périmètre, contrairement aux locations meublées classiques sous bail d’habitation directe, notamment en zones non régies par des structures commerciales.

Parmi les catégories les plus concernées :

• Les résidences de services avec gestion commerciale : résidentiels seniors, résidences étudiantes, résidences de tourisme. Ces habitats, souvent exploités par des enseignes comme Pierre & Vacances, Néméa, Adagio, et Appart’City, s’inscrivent dans la catégorie des entreprises imposables à la CFE.
• Les biens meublés sous bail commercial, en particulier lorsque le contrat de location est conclu avec un gestionnaire professionnel qui gère à la fois la location et l’entretien des logements.
• Les « meublés de tourisme » classés, qui revendiquent un certain standing et bénéficient d’une gestion particulière souvent commercialisée par des exploitants comme Lagrange ou Citadines.

Ces biens diversifiés représentent une part importante des investissements en LMNP, qui se distinguent des locations meublées classiques par leur mode de gestion et leur structure juridique.

À l’inverse, les biens loués en meublé de manière traditionnelle, directement par le propriétaire à des particuliers avec un bail d’habitation, et sans gestion commerciale, ne sont pas assujettis à la CFE. Cette distinction entre gestion locative classique et exploitation commerciale est l’un des facteurs clés pour la bonne compréhension de l’impact fiscal en 2025.

Type de bien LMNP	Gestion	Soumis à la CFE en 2025	Exemples d’exploitants
Résidences de services (tourisme, seniors, étudiants)	Gestion commerciale par un tiers	Oui	Pierre & Vacances, Vacancéole, Néméa, Appart’City
Locations meublées classiques	Bail d’habitation direct, pas de gestion commerciale	Non	Particuliers, petites annonces, gestion directe
Meublés de tourisme classés	Gestion commerciale spécialisée	Oui	Lagrange, Citadines, Odalys

Cet élargissement de l’assujettissement implique une vigilance accrue pour les investisseurs en LMNP utilisant des plateformes ou des structures professionnelles afin d’exploiter leur parc locatif. Il est conseillé de consulter régulièrement les informations disponibles sur les sites officiels et des plateformes partenaires, comme bo.chasseur-de-tete.com pour suivre l’évolution des options fiscales.

Comprendre la CFE pour les loueurs en meublé non professionnels en 2025

La Contribution Foncière des Entreprises est un impôt local prélevé annuellement, qui vise les activités économiques exercées par des entreprises ou des professionnels, incluant désormais certains détenteurs de biens en LMNP. La CFE remplace en partie la taxe professionnelle depuis plusieurs années et s’appuie sur la valeur locative des biens utilisés pour l’activité économique.

En 2025, pour les propriétaires en LMNP, la CFE s’applique lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• Le bien est exploité dans le cadre d’une résidence de service ou équivalent, avec un contrat de gestion commerciale impliquant un tiers exploitant.
• Les loyers générés dépassent un seuil minimal, souvent fixé à quelques milliers d’euros, variable selon les communes.
• Le loueur est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou dispose d’un numéro SIRET lié à l’activité de location meublée.

La base de calcul de la CFE repose sur la valeur locative cadastrale du local concerné, à laquelle est appliqué un taux fixé par la collectivité locale. Par exemple, un bien situé dans une résidence de tourisme gérée par un opérateur comme Vacancéole verra sa CFE majorée par rapport à un bien utilisé à usage purement résidentiel.

Il est important de noter que les logements proposés par Pierre & Vacances, Odalys ou Néméa en gestion locative s’intègrent parfaitement dans ce cadre, car ils fonctionnent souvent sous bail commercial et génèrent une activité économique réelle.

Pour mieux visualiser, voici les principales caractéristiques du calcul de la CFE pour les LMNP :

Élément	Description	Exemple
Valeur locative cadastrale	Base imposable fixée par la commune	5 000 € pour un appartement en résidence de tourisme
Taux d’imposition	Fixé par la collectivité territoriale (entre 10 % et 35 % en moyenne)	25 % dans une commune touristique
CFE due	Produit de la valeur locative par le taux	5 000 € x 25 % = 1 250 €

Cette imposition peut rapidement devenir une charge non négligeable, notamment pour les investisseurs privés peu préparés à intégrer cet impôt dans leur gestion comptable. La démarche d’inscription auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) est donc indispensable, et sera examinée dans la suite de cet article.

Les loyers versés dans les établissements gérés par Vacancéole, Goelia ou Adagio justifient pleinement cette taxation, car la gestion commerciale confère au bailleur une activité clairement identifiée comme économique.

Procédure d’inscription et obligations déclaratives des loueurs en meublé pour la CFE

Les propriétaires concernés par la CFE en LMNP doivent impérativement réaliser certaines démarches administratives et respecter des obligations déclaratives. En particulier, le numéro SIRET est la pièce maîtresse de cette inscription, attestant de la reconnaissance officielle de leur activité économique par l’administration fiscale.

• Déclaration auprès du greffe du tribunal de commerce ou du centre de formalités des entreprises (CFE).
• Obtention d’un numéro SIRET spécifique lié à l’activité de location meublée.
• Remplissage annuel du formulaire relatif à la CFE, avec déclaration de la valeur locative et des revenus.

Cette formalité est largement répandue parmi les investisseurs disposant de biens en LMNP sous bail commercial, notamment dans des résidences gérées par des groupes reconnus comme Pierre & Vacances ou Citadines.

La complexité réside parfois dans la distinction entre activité économique réelle et simple location particulière. Un propriétaire louant un appartement directement à un étudiant, sans gestion commerciale, sera exempté de CFE, tandis qu’un bailleur ayant confié son logement à un gestionnaire professionnel devra s’acquitter de cette taxe.

Dans certains cas, la cotisation peut être modulée, ou une aide spécifique peut être accordée par la collectivité locale. Une veille régulière sur les mises à jour fiscales est donc recommandée – des ressources comme cette page dédiée en apportent une analyse précise.

Voici un tableau synthétique des étapes clés pour s’inscrire correctement :

Étape	Description	Conseil pratique
Enregistrement de l’activité	Déclarer la location meublée en tant qu’activité économique	Réaliser la déclaration au CFE compétent rapidement après début activité
Obtention du numéro SIRET	Identifiant officiel pour la gestion fiscale	Demander le SIRET pour éviter les erreurs de non-déclaration
Déclaration annuelle CFE	Déclarer la valeur locative des biens chaque année	Conserver tous justificatifs pour éviter redressements

Stratégies pour optimiser l’impact de la CFE en LMNP à partir de 2025

Face à l’élargissement de la CFE aux biens LMNP exploités en gestion commerciale, l’enjeu pour les propriétaires est d’anticiper et d’optimiser la charge fiscale. Plusieurs leviers peuvent être actionnés :

• Bien choisir le type de location : privilégier les locations meublées classiques en bail direct si on souhaite éviter la CFE.
• Étudier la possibilité d’intégrer le régime réel simplifié, afin de déduire la CFE et autres charges, réduisant ainsi la base taxable.
• Identifier les dispositifs d’exonération ou de réduction locale, notamment dans certaines zones à vocation touristique où la fiscalité locale est incitative.
• Externaliser la gestion locative auprès d’exploitants expérimentés, tels que Pierre & Vacances ou Odalys, pour bénéficier d’une gestion optimisée des charges et rentabiliser au mieux l’investissement.
• Veiller à une comptabilité rigoureuse et un suivi annuel des déclarations, afin de maîtriser la base imposable et anticiper les évolutions fiscales.

L’amortissement du bien jouera aussi un rôle clé dans la réduction des revenus imposables sous le régime réel. L’expérience montre que les gestionnaires comme Residhome et Adagio savent bien conseiller leurs clients sur ces aspects, notamment pour les résidences sénior ou d’affaires.