La location meublée non professionnelle (LMNP) suscite un intérêt croissant auprès des investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Parmi les nombreuses obligations fiscales liées à ce statut, la cotisation foncière des entreprises (CFE) demeure un sujet souvent méconnu mais incontournable. En 2025, la réglementation autour de la CFE pour les loueurs en meublé non professionnels reste stricte, avec des modalités de paiement et des dispositions spécifiques qui influent directement sur la gestion comptable et fiscale des propriétaires. Comprendre qui doit régler cette taxe, comment elle est calculée et quelles exonérations sont applicables représente un enjeu majeur pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité. Ce dossier complète les analyses proposées par des experts reconnus comme ExpertLMNP, Comptalia, ou encore Fiduciaire Conseil, pour offrir un panorama clair et précis.
La CFE, constituant la branche foncière de la contribution économique territoriale (CET), s’adresse à toute activité non salariée exercée en France. Ainsi, les loueurs en meublé, qu’ils soient professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP), sont soumis à cette taxe. En 2025, plusieurs ajustements ont été opérés quant aux modalités de paiement, notamment une obligation renforcée d’effectuer ce règlement par voie dématérialisée. L’impôt est étroitement lié à la localisation du bien et à la valeur locative cadastrale, ce qui génère des disparités selon les communes. Par ailleurs, plusieurs cas d’exonération subsistent, selon le montant des recettes locatives ou certains statuts particuliers.
Les modalités pratiques pour s’acquitter de la CFE sont également clarifiées cette année, avec un processus en ligne bien structuré sur le portail officiel des impôts. Il est primordial que les loueurs, débutants ou expérimentés, disposent des informations fiables pour éviter les pénalités et optimiser la gestion de leurs biens. Ce guide vous accompagne dans toutes les étapes du règlement de la CFE, des critères d’assujettissement à ses exceptions, en passant par les démarches administratives, enrichies par des conseils issus de la communauté professionnelle, tels que Fidroit, Amarris Immo, ou La Centrale du LMNP.
Qui est redevable de la cotisation foncière des entreprises en LMNP en 2025 ?
La question de la responsabilité du paiement de la CFE en LMNP se pose avec acuité pour les investisseurs immobiliers. En effet, dès l’exercice de l’activité de location meublée, le propriétaire assume le paiement de la CFE, quelle que soit la nature professionnelle ou non de son activité locative. Contrairement à d’autres impôts locaux, la CFE est exigible dès le enregistrement de l’activité auprès du greffe, avec attribution d’un numéro SIRET.
Le statut LMNP désigne les loueurs qui ne tirent pas de leur activité une rémunération principale, ni ne dépassent certains seuils de recettes (23 000 € annuel, sauf exception). Ces loueurs sont donc assujettis à la CFE tout comme les professionnels (LMP), mais sans imposition sociale comme cela peut être le cas pour les LMP.
Pour plus d’informations précises sur l’impact du statut et le calcul de la CFE en LMNP, il est recommandé de consulter des plateformes expertes comme ExpertLMNP sur le calcul et les impôts en LMNP. Elles apportent un éclairage détaillé sur les distinctions entre régimes et les modalités d’assujettissement.
Un autre point important concerne les locaux situés dans les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme). En cas de location en bail commercial, c’est généralement l’exploitant qui règle la CFE. Cette spécificité exclut alors les propriétaires directs, ce qui allège leur charge fiscale.
Voici une liste résumée des personnes redevables en LMNP en 2025 :
- Loueurs en meublé non professionnels enregistrés avec un numéro SIRET
- Loueurs en meublé professionnels pour leurs locations meublées
- Propriétaires de biens loués en meublé non exploités via bail commercial (l’exploitant règle la CFE)
- Investisseurs possédant plusieurs biens répartis dans diverses communes (paiement local à chaque mairie)
Il convient également de noter que même les investisseurs optant pour un régime micro-BIC doivent s’acquitter de la CFE. La seule exception notable concerne les loueurs dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur ou égal à 5 000 euros, qui bénéficient d’une exonération automatique, particulièrement utile en phase de démarrage.
Comment se calcule la CFE pour les loueurs en meublé non professionnels ?
La base de calcul de la CFE en LMNP repose essentiellement sur la valeur locative cadastrale du bien concerné. Cette valeur locative, qui sert également de base à la taxe foncière, est multipliée par un taux d’imposition fixé chaque année par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
Le fonctionnement du calcul est donc à la fois localisé et personnalisé selon la commune où le bien est situé. Les taux d’imposition peuvant varier sensiblement d’une commune à l’autre, les montants de CFE pour un même type de bien peuvent différer.
Pour rendre cette information accessible, voici un tableau récapitulatif simplifié des éléments pris en compte pour le calcul de la CFE en LMNP :
| Élément | Description | Exemple |
|---|---|---|
| Valeur locative cadastrale | Valeur fiscale estimée selon le barème local | 10 000 € |
| Taux d’imposition communal | Fixé par la mairie ou EPCI | 25 % |
| Montant minimum de CFE | Base forfaitaire ajustée selon le CA | Entre 227 € et 1 083 € |
Exemple précis : Supposons un bien situé dans une commune avec un taux de 25 %. Si la valeur locative cadastrale est de 10 000 €, le calcul est simple : 10 000 € x 25 % = 2 500 € de CFE. Si la valeur locative est inférieure au seuil minimum défini par la commune, une cotisation minimum forfaitaire est appliquée, tenant compte des recettes locatives déclarées au titre de l’année N-2.
Le montant à régler tient aussi compte des éventuels plafonnements et exonérations, en particulier si les recettes sont faibles. Sites spécialisés comme eldorado immobilier et Fidroit, proposent des simulateurs actualisés pour une estimation précise du montant de la cotisation.
En termes pratiques, la CFE est à payer tous les ans au mois de décembre, et sa base est redefinie chaque 1er janvier sur la valeur locative cadastrale actualisée. Il est crucial d’anticiper cette dépense pour la gestion optimale de votre investissement immobilier.
Quelles exonérations ou allègements sont possibles pour la CFE en LMNP ?
La réglementation fiscale prévoit plusieurs dispositifs permettant de bénéficier d’exonérations totales ou partielles de la CFE en location meublée non professionnelle. Ces facilités visent notamment à accompagner les petits loueurs et les situations particulières.
Voici les principales situations ouvrant droit à exonération ou réduction :
- Le chiffre d’affaires annuel ne dépassant pas 5 000 € : exonération automatique.
- La location occasionnelle d’une partie de l’habitation principale, souvent pratiquée pour la location saisonnière.
- La location de résidences secondaires sur une courte durée (quelques semaines par an).
- Les meublés de tourisme classés, bénéficiant de statuts particuliers.
- Les locaux situés en résidence de services avec bail commercial, à la charge de l’exploitant.
- Communes appliquant une exonération spécifique votée localement pour les loueurs en meublé.
- Première année d’activité avec exonération, sauf si le début est le 1er janvier.
- Année suivant celle du début d’activité avec base d’imposition réduite de moitié.
Pour illustrer concrètement, un investisseur débutant en LMNP qui lance son activité en cours d’année bénéficiera de cette exonération initiale, ce qui facilite la prise en main administrative. En parallèle, certaines villes, influencées par le lobby des professionnels comme Selexium ou Gererseul, ont voté des exonérations ciblées pour promouvoir la location meublée dans leurs territoires.
La diversification des situations rend essentiel le recours à un conseil expert pour identifier les dispositifs valables. Des cabinets spécialisés tels que Fiduciaire Conseil ou Amarris Immo proposent des audits personnalisés des exonérations applicables afin d’optimiser la charge fiscale.
| Situation | Exonération de la CFE |
|---|---|
| Chiffre d’affaires ≤ 5 000 € | Totale |
| Location occasionnelle partie habitation principale | Totale |
| Location résidence secondaire courtes durées | Totale |
| Meublés de tourisme classés | Totale |
| Local en résidence de services en bail commercial | Charge de l’exploitant |
| Exonérations votées localement | Possibles |
| Première année d’activité | Totale sauf début 1er janvier |
| Année suivant début d’activité | Réduction base d’imposition moitié |
Modalités de paiement et démarches pour régler la CFE en LMNP en 2025
Le règlement de la cotisation foncière des entreprises en LMNP se fait exclusivement par voie dématérialisée. Le processus est centralisé via le site officiel impots.gouv.fr, sur lequel chaque loueur en meublé non professionnel doit créer ou utiliser son espace professionnel.
Voici les étapes clés pour s’acquitter de la CFE :
- Connexion à l’espace professionnel : rendez-vous sur impots.gouv.fr et connectez-vous avec vos identifiants personnels.
- Consultation de l’avis d’imposition : sous l’onglet « Consulter », accédez à « CFE ou CVAE » puis « Cotisation Foncière des Entreprises ».
- Validation et paiement : après vérification des informations, confirmez le paiement en enregistrant vos coordonnées bancaires et en validant le mandat de prélèvement.
- Confirmation : un mail de confirmation vous sera envoyé et il est conseillé de conserver une preuve de paiement pour la comptabilité.
Le formulaire Cerfa 1447 reste la déclaration initiale à remplir lors du démarrage d’activité afin que la CFE puisse être calculée. En revanche, l’imprimé 751-SD n’est plus utilisé par l’administration pour le calcul de cette cotisation, simplifiant ainsi les démarches.
Les loueurs en LMNP sont souvent accompagnés par des réseaux spécialisés comme La Centrale du LMNP ou Le Revenu qui proposent des formations et guides pratiques pour maîtriser parfaitement les obligations fiscales dont la CFE.
Au-delà du paiement, il est judicieux d’anticiper cette charge dans ses budgets annuels. Pour ceux qui optent pour le régime réel simplifié, la CFE est une dépense déductible qui atténue l’impact sur le bénéfice imposable.
Simulateur CFE 2025 – LMNP
Questions fréquentes sur la cotisation foncière des entreprises en LMNP 2025
Qui doit payer la CFE en LMNP ?
Tout loueur en meublé non professionnel disposant d’un numéro SIRET, sauf si le chiffre d’affaires est inférieur à 5 000 €, ou s’il bénéficie d’exonération locale. Les exploitants en bail commercial dans les résidences de services sont exemptés.
Comment est calculée la cotisation foncière des entreprises ?
Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale multipliée par le taux d’imposition communal. Une cotisation minimum forfaitaire peut s’appliquer selon la commune et le chiffre d’affaires déclaré.
Peut-on ne pas payer la CFE en LMNP ?
Dans certains cas, oui. Les exonérations incluent les petits loueurs (CA ≤ 5 000 €), la première année d’activité, la location occasionnelle, et les dispositifs votés localement.
Comment régler la CFE en 2025 ?
Le paiement doit obligatoirement s’effectuer en ligne via le portail impots.gouv.fr, avec un prélèvement sur un compte bancaire validé sur l’espace professionnel.
La CFE est-elle déductible des revenus locatifs ?
Oui, si vous déclarez au régime réel, la CFE est une charge déductible réduisant l’assiette imposable.
Ce panorama exhaustif permet aux investisseurs LMNP de mieux appréhender la cotisation foncière des entreprises, essentielle à la bonne gestion fiscale et financière de leurs activités locatives en 2025.
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